近日，為深入推進供給側結構性改革、進一步加快化解商業辦公用房庫存、助力激發片區活力，經市委市政府研究同意，市資源規劃局印發《廈門市商業辦公項目變更為酒店項目暫行規定》。文件嚴格規定了用途變更的具體條件、審批程序等，要求功能變更后須確保建筑結構和消防安全，嚴禁“類住宅”、違法違規改變土地性質和建筑功能等情況發生。
根據規定，廈門市已出讓（含協議出讓）的土地用途含商業的項目以及2017年12月30日之前取得建設工程規劃許可證的辦公項目，若要變更為酒店用途，應當符合以下6個條件:申請人與土地使用權人一致；已經取得預售許可證的在建或已建成項目，申請人應當先停止預售；應當征求利害關系人（含項目已售房產的買受人）意見；須成立獨立的酒店經營法人公司；已按原出讓合同和監管協議約定完成稅收等承諾，或已按規定補足稅額、繳納違約金；功能變更后應能滿足建筑結構和消防安全要求。若存在以下4種情形之一的不得變更:按照總部用地政策出讓的辦公項目；存在違法違規用地行為未處理的；應依法收回國有建設用地使用權的；變更內容不符合控制性詳細規劃的。
需注意的是，根據規定，申請變更單位須成立獨立的酒店經營法人公司；申請變更的建筑面積必須辦理整體產權、整體轉讓、整體抵押——這意味著，將商業、辦公用途變更為酒店用途，必須整體持有，不得分割轉讓，不得分割抵押；同時，各職能部門須嚴格履行監管職責，加強對變更用途項目建設、運營等進行全鏈條監管，嚴禁產生“類住宅”、違法違規改變土地性質和建筑功能、違法違規銷售等問題。
此外，規定還明確了用途變更應補繳的土地價款計算方式，并對用途變更時的建設規范、計容總建筑面積、變更申請程序等作了詳細規定。
政策原文
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廈門市自然資源和規劃局
關于印發《廈門市商業辦公項目變更為酒店項目
暫行規定》的通知
（廈資源規劃規〔2020〕5號）
各相關部門：
為深入推進供給側結構性改革，進一步加快化解商業辦公用房庫存，激發片區活力，優化營商環境，促進高質量發展，根據有關法律法規的規定，經市委市政府研究同意，我局制定并印發《廈門市商業辦公項目變更為酒店項目暫行規定》，請遵照執行。
廈門市自然資源和規劃局辦公室
2020年7月28日印發
廈門市商業辦公項目變更為酒店項目
暫行規定
第一條 為深入推進供給側結構性改革，進一步加快化解商業辦公用房庫存，激發片區活力，優化營商環境，促進高質量發展，根據有關法律法規的規定，結合本市實際，制定本暫行規定。
第二條 本規定適用于廈門市已出讓（含協議出讓）的土地用途含商業、辦公的項目，將商業、辦公用途變更為酒店用途。其中，辦公項目應為2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉發市國土房產局等五部門關于進一步加強辦公類建設項目管理若干意見的通知》（廈府辦〔2017〕234號）文件施行之前取得建設工程規劃許可證的項目。
第三條 項目用途變更應當符合下列條件：
（一）申請人與土地使用權人一致；
（二）已經取得預售許可證的在建或已建成項目，申請人應當先停止預售；
（三）應當征求利害關系人（含項目已售房產的買受人）意見；
（四）須成立獨立的酒店經營法人公司；
（五）已按原出讓合同和監管協議約定完成稅收等承諾，或已按規定補足稅額、繳納違約金；
（六）功能變更后應能滿足建筑結構和消防安全要求。
第四條 有下列情形之一的項目不予變更用途：
（一）按照總部用地政策出讓的辦公項目；
（二）存在違法違規用地行為未處理的；
（三）應依法收回國有建設用地使用權的；
（四）變更內容不符合控制性詳細規劃的。
第五條 項目用途變更按照下列程序辦理：
（一）申請人向資源規劃部門提出用途變更的申請。申請材料包含擬變更用途的房屋位置、面積、層數、變更理由等。項目應以棟、層等具有單獨運營管理條件、相對獨立的部分為基本單元進行申請；
（二）資源規劃部門根據片區控制性詳細規劃等進行初步審查，并通過“多規合一”業務協同平臺征求發改、財政、生態環境、建設、文旅等相關主管部門以及屬地區政府和管委會意見。相關部門根據職責參照新出讓項目要求對變更的必要性、可行性及相關要求提出意見。文旅部門對酒店的規模、檔次等提出明確意見；同時，屬地區政府或管委會建立聯席會議機制，組織發改、財政、審計、商務、稅務、資源規劃等部門對原出讓合同和監管協議履約情況進行審核認定；
（三）相關部門審查同意后，由資源規劃部門會同屬地區政府或管委會組織專家對規劃條件變更等進行論證。建設單位應委托原項目主體設計單位或者其他具有相應資質等級的設計單位對項目變更后是否符合酒店的結構安全及消防安全有關規范進行復核確認；
（四）經專家論證同意變更的，由資源規劃部門對外公示10日；
（五）公示期有異議的，由資源規劃部門組織復核，經復核認定確有問題的，作出不予變更決定書，終止變更申請。公示期滿無異議或有異議但處置完畢的，由資源規劃部門將相關材料（包含規劃條件變更、監管事項要求及違約條款等方案）報市政府研究；
（六）經市政府同意后，資源規劃部門核定規劃條件；
（七）資源規劃部門根據規劃條件等，擬定變更土地用途供地方案報市政府批準后，與申請人簽訂土地出讓合同之補充合同并按規定結繳地價。屬地區政府與申請人簽訂監管協議，按規定重新約定稅收等相關事項；
（八）資源規劃部門將經依法批準的規劃條件變更情況予以公布，同時通報同級監察機關；
（九）申請人按項目基建程序依法辦理后續相關建設審批手續。
第六條 在建和已建成項目申請變更的，建設單位及設計單位應確保用途變更后符合相關技術規范要求。
建設單位應嚴格按照資源規劃部門核準的平面圖組織建設，不得擅自加層、插層。
建設單位應當嚴格按照經審查合格的施工圖設計文件組織施工，不得擅自修改設計。
第七條 變更后項目計容總建筑面積原則上不得高于原土地出讓合同約定的計容總建筑面積。資源規劃部門和行業主管部門可根據變更項目設計方案、實際功能需求和片區控制性詳細規劃要求，對計容總建筑面積進行適度調減；需移交的公建配套建筑面積不減少。
第八條 土地用途變更后，土地出讓年期起始時間與原土地出讓合同保持一致，且土地出讓年期不超過原批準使用年期和不超過變更后用途的法定出讓最高年期。
第九條 以市政府批準改變土地用途的時間為評估基準日進行評估,并按下列要求進行結算:
（一）招拍掛出讓（完全出讓）項目
對評估出的新用途土地價格與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格；對評估出的舊用途土地價格與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。
（二）協議出讓（限制性出讓）項目
對評估出的新用途土地價格與該區域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格；對舊用途土地價格取舊用途土地使用權價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結算土地價款。
對原協議出讓（限制性出讓）用地，土地用途變更后調整為完全出讓。
第十條 簽訂的土地出讓合同之補充合同、監管協議中應約定，申請變更的建筑面積必須辦理整體產權、整體轉讓、整體抵押。其中原土地出讓合同要求宗地整體自持的項目，變更后宗地仍應整體自持，轉讓、抵押條件按原土地出讓合同執行。
第十一條 未開工和未竣工建設項目申請土地用途變更的，可重新約定開工竣工時間；已違反原土地出讓合同開竣工時間約定的，應先按合同約定進行處置。
第十二條 屬地區政府（管委會）應建立健全項目監管機制，組織建設、文旅、商務、行政執法、住房、資源規劃、市場監督、公安等相關職能部門，嚴格履行監管職責，加強對變更用途項目建設、運營等進行全鏈條監管，嚴禁產生“類住宅”、違法違規改變土地性質和建筑功能、違法違規銷售等問題；嚴肅追究相關部門履職未到位的責任。
第十三條 本規定自發布之日起施行，有效期2年。
